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谈谈加拿大房屋贷款和活期存款

2010-06-07 05:28:55  点击次数:

这里笔者谈谈加拿大房屋贷款和活期存款。和美国比起来,加拿大五大银行的活期存款账号 (checking account), 都是以昂贵和复杂著称。如果存款余额 (account balance) 不到一定的底线 (minimum balance),则每从自动取款机提取一笔现金 (cash withdrawal),每开一张支票,甚至每收到一个月的账目清单 (statement),都要收费。由于收费不是很多,又是直接从银行账号上扣除,不易引起一般人的注意。细心的人就尽量维持存款余额在底线以上,但由于底线不低 (CIBC 在 $1500 左右),交易又比较复杂 (authorized debits, direct deposits, cheques, 不一而足),有时一不小心,就低于底线,以至当月前功尽弃。由于活期存款的利率极低,大笔的现金存在这里又不太值得,造成了无论存多存少都是“亏”了的现象。

其实加拿大最省钱的活期存款是活期贷款 (Line of Credit)。任何人都可以开Line of Credit 的账号,区别只是贷款利率不同而已。笔者的开户行在CIBC,有两个活期贷款的账户 (Line of Credit accounts),一个用房子抵押 (Secured Line of Credit, or Home Equity Line of Credit),另一个普通贷款 (Unsecured Line of Credit)。用房子抵押的贷款的利率较低 (通常是prime),而普通贷款的利率较高 (笔者是prime + 1.25%)。两种贷款的共同特征是,只要你维持正的存款余额 (positive balance),所有在checking account情况下要收费的交易,包括 debit card Interac purchases, cheques, pre-authorized debits, cheque printing, cash withdrawals, bank statements, 一概免费。虽然利息不高,但多余的现金可以存在其他利息比较高的存款种类 (比如 ING Direct), 而且checking account 的利息也几乎和没有一样,所以并不用担心。

有人可能认为五大银行之外的减价银行更加适合存活期贷款,最有名的莫过于 President's Choice Financial,因为可以免费在任何CIBC提取现金。但其实有些事,传统银行还是更加可靠。比如在加拿大之外ATM提款,President's Choice Fiancial 的ATM 卡就可能提不出现金。又比如银行清单不能按月寄到家里来,或者支票本不能免费加印新的。除了这些之外,还有更重要的区别,我们稍后再述。

说起利息高的存款种类,笔者认为最好的存款莫过于把多余的现金“存”在房屋贷款 (mortgage) 里。因为在加拿大的房屋贷款的利息是用税后的收入支付,致使4%的贷款相当于5%至8%的高利率存款,而且是毫无风险的。据笔者所知,在2005年11月,加拿大的无风险活期存款最好的也只有3.1%,五年期定期存款 (GIC) 最好的也不过 4.45%,远到不了5%。所以,最好的办法是把所有多余的现金用于还房屋贷款所欠的余额,而不是存在 ING Direct 等高利率存款银行账号中。现在加拿大的固定房屋贷款大多都比较灵活,每年可以多付本金的15% - 20%,这对绝大多数家庭已经足够用了。

那么要是急用现金怎么办?这时就可以直接从活期贷款中透支提取,使余额变成负的。因为这时需要天天付透支总额的利息,所以贷款利率就变的异常重要。加拿大的最优惠的利率 (prime rate) 只能在房屋抵押贷款 (Secured Line of Credit) 中享有,而这种贷款申请时一般要几百元的地产估价和律师费。好在很多银行 (比如笔者的开户行 CIBC) 都时不时有减价活动 (promotion),可以免去这几百元的费用。这样一来,只要在房子里有一定的“存款”(equity),并超过房屋估价的百分之二十五,再能耐心等待每年几次的减价,就能如愿开一个房屋抵押活期贷款账号 (Secured Line of Credit account),用于代替平时的活期存款 (checking account),并且应付一时之需。相比较而言,President's Choice Financial 的活期存款 (checking account) 的透支利率 (19%) 就完全没有可比性。

房屋抵押活期贷款透支利率低的好处是显而易见的。这样一来就可以大胆地将每月收入的余额用于支付房屋贷款 (mortgage), 得到5% - 8% 的年息,而不是存在活期储蓄中以备一时之需。在需要现金的时候 (比如度假之前),就可以从房屋抵押活期贷款中提出现金,稍后以最优惠利率 (prime rate) 偿还。大多数中国人的家庭急需现金的时候不多,这种方案是完全可行的。这样一来,只需维持两个账号,一个是房屋贷款的账号 (mortgage),另一个是房屋抵押活期贷款的账号 (secured line of credit),就可以不但节省了所有银行的费用,节省了算计每月维持银行底线的心思,还能有希望早几年还清房屋贷款。

以上所写只是笔者个人这几年研究加拿大银行和房屋贷款运作的心得,不免挂一漏万,不正确的地方还请大家指正。

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