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加拿大房贷的种类和特点——浮动利率篇

2010-06-07 08:45:31  来源网站:温哥华华人论坛  点击次数:

最近一段日子,消费者对房屋贷款利率选择越发感到困惑。浮动利率很低,固定利率也不错,但两者之间的差距却很大。浮动利率各个银行之间存在很大差别,从P-0.1%到P-0.4%不等。另外,央行有条件承诺至2010年上半年,保持基准利率不变的期限将至,P是否会上涨,能涨多快,这些不确定因素,让最近打算选择浮动利率的消费者举棋不定。浮动利率房屋贷款到底有多大风险?有哪些措施可以规避这些风险?以及,浮动利率的变化趋势如何?这些疑问都需要我们对加拿大浮动利率房屋贷款的特性有一个充分的了解。

首先,我们需要了解浮动利率的决定因素P是怎么来的,变化规律如何。P是prime rate的缩写,是各商业银行贷款给商业客户无抵押担保贷款的最优惠利率。经营皮货的商店甲,与A银行有多年的往来关系,经常发生借贷,信誉非常好,甲申请的无抵押担保流动资金贷款,有可能获得A银行利率为P的贷款。经营厨具的商店乙,刚刚在A银行开户,往来不到一年,申请同样金额的无抵押流动资金贷款时,在银行获得的利率很有可能是P+1%。那么作为有抵押担保的按揭贷款来说,从信用风险角度来考虑,比无抵押贷款的风险小很多,因此,按揭贷款通常可以获得P减一个百分数的贷款利率。例如,在2007年,当P值为6.25%是,按揭贷款的利率为P-0.9%。但2009年的大多数时候,为什么浮动利率都是P加上一个百分数呢?这是因为,P值降到了一定程度,商业银行从资金成本的角度考虑,为了保证一定的盈利,将浮动利率人为地做出了高标价。随着P上涨的可能性越来越大,P加的百分数越来越小,现在已经出现了P减的标价。由于P代表的是短期借贷资金的利率,因此,与央行基准利率呈正相关的关联。央行基准利率代表了央行拆借给商业银行隔夜资金的成本,所以,央行利率上调就会引起P上涨。目前,央行利率到了历史最低点0.5%,所以P也到了最低点2.25%。从历史数据上看,央行基准利率与P之间的差值为1.7%。加拿大政府不会永远维持0.5%的拆借利率,随之经济情况的好转,政府撤出流动性干预是早晚的事。

其次,P一旦上涨,消费者是否会增加财务负担。在中国,提供固定利率按揭贷款的银行很少,95%的贷款都是浮动利率,而且,利率一涨,借款人的月供就会增加。但在加拿大,情况并非如此。例如,目前的P是2.25%,借款人选择了A银行P-0.2%的5年期浮动利率贷款,贷款金额30万,预计25年还清,由此计算出的月供款是每月$1277.6。这个月供金额,并不随着P值的升高而增加。P升高后,虽然月供款不变,但是每月还款中的本金比例会降低,利息支出比例会增加,相应的,预计的还款期会延长(超过25年)。只有一种情况下,月供会增加——每月的月供款金额不足以偿还当月利息。此时,银行会要求借款人增加月供,否则将把当月未偿还的利息加入本金。从以上特点来看,浮动利率上涨对月供款的影响有限,短期内不会影响借款人的正常生活。

浮动利率之所以在某一时点上比同档期固定利率低,是因为潜在风险较大。P一旦上涨,借款人的还款期就会加长。如果上涨幅度较大,月供金额低于利息支出,则可能被要求增加月供。因此,选择浮动利率的消费者不仅要有一定心理承受能力,更重要的是要有财务缓冲能力。尤其是现在P值处于历史最低点,随着经济的逐渐复苏,P一定会涨。每当客户提出对浮动利率感兴趣的时候,我总是会问一个问题“如果P上涨,您能否加速还款。”如果客户能够加速还款,这就意味着本金会有所下降,从而降低利息支出,减轻P上涨带来的不利影响。选择浮动利率的消费者,最好选择允许提前还款比例较高的银行产品。

最后我们来看一下浮动利率按揭贷款的种类。从灵活性上讲,分为封闭式和开放式。从利率锁定情况上看,分为封顶和不封顶浮动利率。封闭式是指在贷款期内,如果借款人提前还清贷款,需要缴纳相应的罚金;而开放式则允许随时还清,没有罚金。商业银行提供的封闭式浮动利率贷款只有5年期这一种选择;有两个贷款公司在2009年推出了3年期封闭式浮动利率贷款。大多数银行提供5年开放式浮动利率贷款,只有一家商业银行提供3年开放式浮动利率贷款。封顶利率贷款是指,在贷款期内无论P涨到多高,只要借款人利率高过封顶利率,就执行封顶利率。这类贷款在加拿大比较少见,但在美国却非常普及。

据统计,选择浮动利率的借款人,有88.6%的可能性最终比选择固定利率的借款人节省利息支出。风险承受能力较强的家庭通常会选择浮动利率。相比2007年和2009年的情况,2007年P较高(6.25%),但浮动利率的标价很低(P-0.9%),2009年P较低(2.25%),但标价较高(P+?%)。对于浮动利率来说,P虽然是变的,但标价在整个贷款期内是不会变的。如果在2009年4月选择了P+0.8%,那么在整个贷款期内都是这个标价,无论P值如何变化。由于央行加息的可能性越来越大,因此,各银行纷纷调低了浮动利率的标价。从历史情况上看,当P升高时,标价自然降低。消费者目前不必急于选择浮动利率。

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