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在加拿大买房下了Offer后却又不买,后果很严重

2010-11-04 06:55:31  来源网站:地产周刊  点击次数:

近日有读者给本报来电,说他通过抢Offer买下一个房子,一万元定金也已经交了,却发现和他抢Offer的买家有可能是假的,是“牵驴”的。他觉得上当了,于是决定不买了。他致电本报,想知道在这种情况下,他起诉对方胜算大不大;如果他因此而不执行Offer,算不算违约,会有什么后果。

本报记者为此咨询了几家律师事务所,并采访了一些有经验的地产经纪,大家一致认为,如果不能证明另一个买家抢的是假Offer,那我们的这位买家就属百分之百违约,要承担一切后果,包括经济上和法律上的。而要证明对方是假Offer,这种可能性非常小,毕竟你只是一种猜测。在这个Case中,我们的这位买家下的是firm offer(实盘),是无条件的,一旦双方签字,它就是一个标准的法律文件,任何一方毁约,都要承担责任。

Offer漫谈

Offer实际上是一个合同法上的概念,中文叫要约,在商贸活动中也叫报价、发盘。接受要约(Accept offer),就叫承诺(Acceptance)。承诺一经做出,合同即告成立。在房地产交易中,Offer实际上就是一种“买卖的协议(Agreement of Purchase and Sale),它可以由买方准备,也可以由卖方准备,但通常都是由买方准备。买方的经纪人根据买方的要求起草,由买方签字后再交由卖方过目。卖方可以Counter Offer(还盘),买方也可以再还回去,几个回合之后,双方达成一致,在Offer上签字,该Offer即成为了具有法律约束力的合同,双方都要遵守。一份标准的购房Offer通常包括以下内容:

(一)、基本细节:售房者、购房者的姓名,待售房屋的地址。

(二)、购买价格,同时包括定金、首付款和银行贷款等。

(三)、私人物品的处理,如窗帘、厨房电器、洗衣机和烘干机等是否留下。

(四)、买卖双方承担的基本责任和义务。

(五)、交房时间和要求对方答复的期限。

一般来说,Offer分两种,一种是无条件的,叫firm offer;另一种是有条件的,叫conditional offer。firm offer一经签署,买卖双方必须无条件接受。有条件offer通常附加一个贷款条款和一个验屋条款。

所谓贷款条款,即在Offer中注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款,如果不能通过的话,买方可以取消合同,全数取回定金。所谓验屋条款,即在合同生效后几天之内,房屋要通过验屋师的检验。如果对检验的结果满意,买家可以取消验屋这一条款,否则合同无效。对于购买Condo房屋也有这个要求。不过由于Condo房屋通常由管理公司负责房屋的外围及公共地方的维护,所以验屋师通常只检查屋内的情况。由于这个原因,很多人觉得没有太多必要来验屋,于是在购买Condo房屋时,很多买家会把这个条件取消。

有条件offer主要是为了保护买家的利益,保证买家在不能贷到款或所购房屋不能满足买方质量要求时,能拿回定金,并无需承担法律责任。本文中的这位买家,就是因为签的是firm offer而非conditional offer,一旦反悔,连回旋余地都没有。所以我们建议,大家购房时最好都选择conditional offer。当然,你中意的房子,别人也可能看上,所以抢offer的事经常会出现。这种情况,说明房子物有所值,所以不用担心。这时你所要考虑的是,确立自己可以接受的最高价格上限。在抢offer时,为了能得到你心仪的房子,有时会把条件取消,形成一个无条件offer,以此取悦卖家,以使你的offer

在竞争中具有优势。但这应该是你深思熟虑的结果,所以轻易不要反悔。

毁约的后果

这位买家告诉我们,如果上诉不成,他准备不要定金,就当一万元打水漂了。因为这个offer本来就抢高了,本来值25万的房子,现在被“抢”抬到27万。即使不要这一万元定金了,花25万在附近买一幢同样的房子,也还省了一万。我们为此咨询了有关律师,他们认为,这种想法,难免有点一厢情愿。最好的结局,是卖家拿到你那一万元定金后,房子很快按原价又卖出去了。但这只是其中很小的一种可能性。更大的可能性是,卖家因为房子不能及时出手或不能原价出手而起诉你。而一旦诉诸法律,你要承担多大的责任就是一个未知数了。比如,卖家已经在另一个城市有了一份新工作,因为房子不能及时出手,把那边的工作给耽误了;再比如,这家的房子本来是出租的,因为卖给你了,所以把租客都辞退了,现在你毁约了,租房的损失也得你付。卖家还可以就精神损失起诉你,由于你的毁约,给卖家造成了无法估量的精神损失。还有,卖方经纪人也可能起诉你。还有一种情况,就是卖家在拿到你那一万元定金后,决定不起诉你了,但他同时也买了别人的房子,由于你毁约,以至于这个卖家无法支付下一个卖家的房费,这样一来,这下一个卖家就有可能起诉他的买家。这样一个连带责任,可能会拉的很长,但最终的责任,都会算到你头上。

诚信是你的身份证

除了法律制裁外,还有一个个人信用的丧失问题。

在西方社会,诚信早已突破其原有的语意范畴,不再仅仅是个人为人处事、修身养性的一种原则,更重要的,它还代表着一个人的资信记录,一个人的责任能力。在加拿大,个人信用如同第二张身份证,每个人从出生时便建立了一个信用记录,把你的信用情况全记录在册,它在银行的地位甚至比其他抵押物还重要。一旦一个人的毁信次数达到一定程度,那么他在升学、求职、投保、看病方面都会出问题。在中国,我们总是说,犯了错误不要紧,改了就是好同志。但在这里,你一旦失信,你的信用程度将大打折扣,你要付出很大的努力、很长的时间,或许可能恢复原先的信用等级。所以在这里,你最好别犯错误,犯了,就很难再是个好同志。

加拿大有三家大的信用机构(Credit Bureau),它们分别是TransUnion、Equifax和Experian,每个加拿大人的信用等级,在这里都可以查到。这些机构都有一个专门的部门叫“Report Fraud”,如果你发现任何人有欺诈或不守信用的行为,就可以到这里来举报。信用机构经查实后,会将此人的欺诈行为挂牌公布。这块牌子基本上和我们以前的反革命和右派帽子一样,能一辈子压得你抬不起头来。其实它比中国的那些政治帽子还要沉,毕竟右派什么的还有个平反的机会呢。最近网上就中国人的诚信问题展开了讨论。其实中国本是礼仪之邦,五千年悠久文化,留给我们的最大财富之一,就是诚信。商鞅立木,曾子杀猪,季布一诺,我们的古人“言必信,行必果”,是最讲诚信的。贞观之治的时候,天下大治,国泰民安,全国只有几十个死刑犯,等着秋后处斩。政府为了显示仁政,放这些死刑犯回家与亲人诀别,秋后回监牢等候处决。结果到了秋后,犯人们一个不少地回来了。读史书的时候,每当读到此处,都要忍不住欷嘘感叹。曾子每日“三省吾身”,其中的“二省”,“为人谋而不忠乎?与朋友交而不信乎”,就是关于诚信的。现代中国人每日“三洗吾身”的有,“三省吾身”的恐怕不多了。在加拿大,每到水果成熟的季节,很多人都要到乡下的果园里去摘新鲜的水果。果农放一秆秤和一个装钱的盒子在地头,就不再露面了。摘完水果,自己过秤,交钱,走人。

被人信任真是一种快乐!

我们这位买家朋友的故事还没有下文。但如果要诉诸法律,那将是一场谁都难

以忍受的“持久战”,到头来劳民伤财,终将落个两败俱伤,这是谁也不愿意看到的结局。

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