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淡定!当加国地产投资人邂逅“七仙女”

2010-05-06 01:14:10  点击次数:

据温哥华港湾援引,做地产投资还会邂逅到仙女?嗯,不但是仙女,而且还整整有七位呢,就好像是天上的仙女们一同下凡,落英缤纷般地围绕在地产投资人士的周围,打情骂俏,好不热闹。不过她们的到来不是为了和人间的董永成亲,而是盯住了你口袋里的银子。时间久了,你会发现在能为自己挣点钱之前,要乖乖地先填满她们的荷包才行。这几位仙人都是何方神圣呢? 原来在此:

1. Crown 2. Management 3. CMHC 4. Bank 5. Insurance 6. Builder 7. Realtor

看到这张名单,您可能已经心里有点儿谱了,请接下来容我慢慢道来。

先说说Crown吧。在加拿大这地方,提起Crown,一般指的就是政府,因为政府是给英女皇当差办事的。而一提起了政府,自然而然指的就是 Tax 啦。严格来说这位仙女其实不是一人,而是实实在在的三位姐妹花:大姐叫Federal,二姐叫Provincial,三姐唤作Municipal,不过万变不离其宗,都是来要钱的,而且是名目繁多,花样百出,推陈出新,与时共进。总而言之是傍上了地产投资客这位大款了,不榨出几两肥油是决不罢休的。主要的彩礼包括下列几项:

GST (大姐要的)

HST (是最近老大老二一起搞出来的点子)

Land Transfer Tax (二姐要的)

Toronto land Transfer Tax (三姐要的,攀比呀)

Property Tax (小三的,每月都得给,人家指着这个养家糊口呢)

Capital gain tax (老大收的,卖房赚的钱得分她一份儿)

伺候完派头最大的这一家人,下面的是地头蛇般谁也惹不起的主儿:物业公司,就是所谓的Management。物业公司,也就是管理处,每个月都要向 Condo屋主收取价格不菲的物业管理费。地产投资人是比较偏爱Condo Apartment,因为不需要打理前院后院,浇水扫雪,也就是说会比较省心。只不过省心的事情一般都不会省钱。Condo大厦都要聘请一家 Property Management公司来统一管理整座物业,这无可厚非,但是问题在于一般人在外面花一块钱能办到的,Management总喜欢花两块钱来办。没办法,七大姑八大姨,都得吃饭呀。更可恶的是管理费铁板钉钉年年上涨,没有任何商量余地。这不,借着这次HST并税的东风,管理费又迎来了一次涨价的春天。 HST带来了8%的上涨,可是管理费明年的涨幅绝不会就此打住,让我们拭目以待吧。

第三位是CMHC,全名为Canada Mortgage and Housing Corporation, 是Crown的表兄妹。地产投资人都喜欢少付Down Payment,总想着以小博大,空手套白狼。如果首付不足20%,这时候就要有求于CMHC了,也就是向CMHC购买Mortgage Default Insurance,一旦还不起房贷了,CMHC将替你偿清银行的贷款。这张保单,出钱的是买房人,受益者是银行,你说霸道不霸道?而且这个保险不便宜,随便都要几千大洋,所以就靠着收保费,CMHC已经数钱数到手抽筋了。对于这位仙人,投资客们可没有少进贡过香火钱。

地产投资的本质就是借钱投资,那么这钱从哪来?这不,在大树的底下站着另一位脑满肠肥的仙人,人称“银行”,也就是钱庄。不过这钱不是轻易能借到手的,要查你的Credit,工作收入,还要求你的Down Payment到了一定比率,还要看你的租金收入。基本上要做到万无一失了,才会打开那个钱盒子。从这以后的二、三十年中你就慢慢还吧,至于利率的升降,经济的起伏,这些都跟银行没关系了,风险由投资人来承担,银行只管收取利息。一旦断供,可不要怪大仙翻脸不认人啊。

除了银行这位大仙,还有一位您可能都没有留意到的小仙 – Insurance,别看块头不大,但是也狠狠地从投资客身上捞了一笔。加拿大这地方啥事都讲究个保险,生老病死,生意买卖,都得想着买份儿保险。对于投资物业,人家早已想出了各种各样的名目,以Condo投资物业来说,就有Master Building Iinsurance(包在管理费里),Condo Owner Insurance, Personal Belongings and Liability Insurance(租客要买)等三种。投资人借贷过多,为了能够让家人安然度过任何意外事件,还需要购买人寿保险,大病保险,伤残保险,各种名目无穷尽也。对于投资人来说,就是在挣到钱之前,要现花出去一笔钱才行。挣钱是不确定的事,花钱是完全肯定的事。

有道是进一座庙,上一炷香。伺候完前面的这几位活菩萨,接下来迎来了这位慈眉善目但却心狠手辣的主儿:建筑商。有人说建筑商的利润率在20%以上,也有人说是30%或者更多。本人不在这一行,难以判断利润有多大。但是我们可以从几个方面考虑:加拿大地广人稀,土地的成本应不至于太离谱,即使是在 Toronto这样的大城市。全球化的普及使得大部分建材都可以从成本低廉的第三世界国家进口,建材的费用应处于逐年下降之中。在营建过程中业界广泛地使用报酬较低的廉价劳工,人工成本不像有些人渲染的那么高。至于建筑商们喋喋不休反复强调的运输成本的增加,我们也可以算一下:2000年油价大概是 75cents,现在是96cents,上涨了大约30%,而同一时期房价上升了多少呢?房屋建造作为商业行为,当然也存在着风险,但是以建筑商所处的市场地位和拥有的资讯,以及多年来所积累的资本,他们所承受的风险同买家的风险相比,几乎可以忽略不计。我曾经看过一家“名建筑商”盖的房子,冬天车库里面奇冷无比,原来是Garage Door的用料太过廉价,只不过是一层薄薄的铁板。Builder的修理人员曾经跟屋主私下说过,如果采用高一个档次的门,保暖效果会好很多,价钱相差不到100块钱而已,但是都被省下来了。室内预装的灯具,批量购买的成本不过每盏5,6块而已,这可是卖50多万的房子呀,这钱都进了谁的腰包了?

好了,这场罗曼蒂克般的邂逅现在迎来了最后的高潮,就在不远处的老椰子树下,矗立着一位娥娜多姿,亭亭玉立最美丽的七仙女,芳名“惊悸”。你如果是要投资物业,一定会有机会同她打交道。她的任务就是要把你的地产发家致富春秋大梦变成现实。许多人靠地产富甲一方,比如说李嘉诚,李兆基之流。一旦做不成富豪,做个每月收租的小业主也不错呀,也就是享受所谓的“被动收入”,岂不美哉!不过我总是不太明白如果这么容易就能够有可观的被动收入,那为什么这许多惊悸朋友们还要披星戴月地去挣他们不屑一顾的“主动收入”呢?请惊悸朋友们明示。不过我猜是不会有人搭腔的,就让我来捅破这层窗户纸吧:被动收入是个好东西,但是有风险,而且风险还不小。主动收入是辛苦点儿,但是没有风险。就是酱紫。对于投资人士我要提醒的是:地产从业人员的推销属于正常的市场行为,无可厚非,但是自己一定要有强烈的风险意识。

总而言之,这七位是作为投资人的你一定要供养的活菩萨,在你能够挣到钱之前,你一定要保证她们先挣到钱。地产投资是个好东西,值得一试,但是一定要先弄清楚两件事:成本和风险。明白了成本,评估了风险,接下来的才是赢利。祝所有的投资人士有一个兴旺发达的2010年!

作者声明:茗品屋并非地产从业人员,文中观点未经专业机构证实和认可。读者在作出投资决定之前,请咨询持牌专业人士。

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