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房租赚了4.5万还亏 加拿大炒房谁赚?

2010-07-09 10:44:20  来源网站:中国经营报  点击次数:

加拿大炒房谁赚了呢?很显然,地产经纪赚了,银行赚了,政府赚了。炒房者都成了“活雷锋”,为社会提供了工作机会,向政府交了税,这也算是他们的贡献,就算是做了义工吧。

小吴是我的大学同学,他在上海混得很像样。这些年来挣下了可观的家产,单市区一套高级公寓和郊外一栋别墅,就价值1000多万元人民币。3年前,他从上海移民多伦多,卖掉了郊外的别墅换成70多万加币,加上原来的存款30万加币,扣去作为投资移民的40万加币(暂存在加拿大银行),身边带了60万加币过来了。

他一到多伦多首先问房价,感觉太便宜了,二话不说便砸了40万加币,在多伦多郊外买了一栋花园洋房,比上海卖掉的别墅气派多了,拥有大块的土地,而且大草坪、小森林、游泳池一应俱全。这样的房子在上海至少价值千万元人民币。

刚到多伦多一时半会儿也做不了生意,也绝不可能像我当年下了飞机就找洗碗的地方。帮他买洋楼的地产经纪人摸清了他的底牌,天花乱坠一番说教,说多伦多的downtown造了不少公寓大楼,每年涨 6% 是最保守的估算;向银行贷款也不成问题,可以拿洋房作抵押,买一套公寓只需 20%首付,然后租出去让房客帮你付贷款,房子本身还不断增值,多爽!

小吴一听很对胃口!立刻在地产经纪人的帮助下,在多伦多的金融区买了一套30万加币的公寓,首付6万加币,又买了一辆宝马,剩下的钱作为今后3年的生活费。真是其乐融融。

一晃3年过去了。这其间,美国的金融危机竟然对多伦多房市影响不大,虽然在2008年底到2009年初冷却了一阵,可加拿大政府立刻将利率降到了历史的低位,以阻止多伦多房价下跌。果不其然,2009年下半年,多伦多房市又逆市上升,一直到上个季度末,小吴那套公寓上涨至36万加币。

不料从4月份开始,多伦多的房价已经高处不胜寒,各种新闻相继报道加拿大政府不打算维持低利率,以防信贷泛滥。而一旦利率上升,房价就会掉头向下。小吴觉得该卖出了。

昨晚,小吴来电说那套公寓卖了36万加币,买主1分钱没砍。听起来似乎不错,房子升值了6万加币,房租又赚了四五万加币,短短3年就赚了10多万加币,不用工作让钱生钱,真是一本万利。

可小吴并不兴奋,他口气黯淡地说哪有赚,不亏就满不错了。随后把明细账一笔一笔算给我听。

公寓的买入价是30万加币,卖出价为36万加币,升值6万加币;加上3年的租金收入4.5万加币,总共进账10.5万加币。而支出呢?地产经纪人的佣金为3%,这一买一卖就是2万加币(这还算低的,如果是白人经纪起码收4%),政府的地税是房价的1.5%,按平均房价33万加币计算,3年下来是1.5万加币;再加上买公寓时的律师费2000加币、验房费1000加币,以及因提前卖房,被银行罚了违约费3000加币……

我一边听一边心算,这时插了一句:“那也不过4万多加币,你不还赚了六七万加币吗?”

“慢着,这还没完呢!每个月银行的房贷1200加币,3年下来是4.3万多加币,这还只是贷款利息,本金1分钱还没有还;再加上公寓管理费每个月平均360加币,3年就是2万加币。你说我还有赚吗?!”

其实在加拿大炒房,有一个计算成本的公式,就是每年房价至少得升6%才能打平手。如果不是这几年利率低,炒房很容易得不偿失。由于小吴这3年没有其他收入,房租收入基本不用申报所得税,还算打个平手。但年底报税时,他必须交付房产的升值税。不过听他这郁闷的口气,我暂时不想对他提起,为了安慰他,给他讲了老丁炒House(独立小洋楼)的故事。

我的朋友老丁,买了一幢独立的小洋楼,虽然不像公寓需要交管理费,但保险费、供暖费、水电费、物业管理费和维修费等等,都得房东自己支付。而其中最不容易预测的就是维修费了。

一次老丁在国内度假,半夜时分一阵电话铃把他从梦中惊醒,是房客打来的,说厕所漏水了,要他赶紧找人修理,不然就要“水漫金山”了。老丁急忙对房客说,这三更半夜我到哪儿找人去啊。那房客说,三更半夜,不是中午吗?哦,原来有12个小时的时差。老丁身边没有带相识的水管工,只能上网找了家“正规”的修理公司,赶紧去了电话,让他们出个“急症”。但因老丁不在边上,只能随他们开价了,结果月底收到账单,1200美元!老丁只能怨自己度假没挑准好时候。

更倒霉的是老丁度假回去后,房客说他失业了,3个月不付他房租。老丁那个急啊,房客是受法律保护的,还不能随便赶他走,否则法庭上见,说不定输官司的还是他。

听到这儿小吴感到很欣慰,他说在加拿大真可谓“房客是爷,房东是孙子”,难怪我的房客每年薪资10多万美元,照样租我的房子。

小吴和老丁的故事告诉我们,虽然他们的房子都幸运地低买高卖了,表面上都赚了,但仔细一算并非如此,还费时费事费劲。那么加拿大炒房谁赚了呢?很显然,地产经纪赚了,银行赚了,政府赚了。炒房者都成了“活雷锋”,为社会提供了工作机会,向政府交了税,这也算是他们的贡献,就算是做了义工吧。

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