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加拿大房屋贷款保险的作用有哪些

2011-04-13 05:10:13  来源网站:互联网  点击次数:

对大部分华人来说,买房之前都会准备一定的首付款,并根据自己的积蓄,量力而行,尽量避免买保险(房屋贷款保险)。那么加拿大房屋贷款保险作用有哪些,到底谁买了?

截止2009年12月31日CMHC承保贷款余额(CHMC2009年年报)

首付款比例 承保贷款余额比例 备注
4.9%以下 2.9% 2008年之后不再接受小于5%首付的保险
5%至9.9% 14%  
10%至19.9% 21.4%  
大于等于20% 61.7%  

以上CMHC的统计数字,让很多人大为不解,为什么买保险的贷款中首付超过20%的贷款占了60%以上呢?不是说首付超过20%就不要求买保险了吗?是的,如果贷款申请人首付比例超过房价的20%,政府就不强制要求商业银行购买贷款违约保险。那么借款人首付在20%以上,又买了保险的贷款,就是商业银行主动要求买的保险了。

很多华人消费者一听“买保险”三个字,头就摇得像拨浪鼓似的,心里在想“只有傻瓜才买”。其实,通过买保险早日实现住房梦的人才是最精明的。笔者曾多次在以前的文章中列举一个持工签的留学生主动买保险的例子。2009年4月,在大多数加拿大人认为房价还能再跌一半的时候(现在看起来很可笑,但当时几乎所有的媒体都是这个观点),这位小女生拿出2.6万元的首付款以26万的价格在BAY街上买了一处condo,一室一旦,一年后的市场价在33万左右。保费共计5200元(分摊5年偿还,每年约1040元),一年的利息支出为8500元,一年投资回报率达197%。由此可见,买保险的人一定是有知识、有眼光、有魄力,最重要的是有稳定收入的人。

加拿大的住房保险始创于1946年,其初衷是帮助加拿大人在二战之后重建家园。至今,CMHC不改初衷,帮助那些有稳定收入,但首付款不足的消费者早日实现住房梦。如果你有一份稳定的收入,没有必要等到攒够20%首付,更不要期待房价会下跌。道理很简单,如果你是房主,房价下跌的时候你会卖房吗?加拿大是个移民国家,租房市场非常活跃,房租通常可以抵消所有开支。2008年底至2009年4月就是很好的例子,房价虽然下跌了,但买房者在市场上的可选择余地也非常小,因为很少有人在这个时候卖房。如果买房自住,有一个放之四海皆准的窍门——“早买”。

在加拿大,只要攒够5%首付,有稳定工作,就可以考虑买房。很多华人朋友既不愿交保费,也不愿意付银行利息,但却愿意交租金。其实,你的房东拿着这些租金也是去交保费和利息了,但房子永远是房东的,不是你的。目前,5%首付,25年还款期的情况下,保险公司的保费费率为贷款金额的2.75%,如果一个家庭打算购买36.8万的房子,目前每年租房支出超过$9625元(相当于35万元贷款的保费),有超过1.84万元(5%首付)的资金用于首付款,就不如早一年买房了。可以笼统地讲,首付不足20%就去贷款买房的人,应该是最了解加拿大住房政策,最有胆识的消费者。

以上是明知自己首付不足还要贷款买房的消费者,占了有按揭保险房屋贷款余额的38.3%,其余的61.7%来自什么样的消费者呢?这部分消费者要么是首付高于20%但银行依然认为风险较高,向保险公司购买了保险,并将保险费转嫁给了借款人;另一类是金融机构自愿投保,并自行承担保费,因此借款人根本不知情。

了解加拿大按揭与住房公司(CMHC)的人都知道,CMHC有两个重要的职责,一是提供住房按揭贷款违约保险,降低商业银行信用风险,从而使更多的消费者能够得到按揭贷款;二是资产证券化——收购按揭贷款,承销按揭贷款债券,将金融机构的按揭资产转化为现金。CMHC的第二个功能与美国“两房”的作用是相同的——制定收购标准,收购贷款并将其证券化。大银行存款较多,资金来源充足,可以将大部分按揭贷款持有至到期,而小的金融机构资金来源有限,通常会把大部分按揭贷款出售,套现后续作更多的按揭贷款,从中赚取差价。

加拿大中小贷款机构从风险偏好上可以分为两类:一是承做A类按揭贷款的风险规避型金融机构;另一类是承做高风险的B类按揭贷款机构。A类贷款机构专做风险低的按揭贷款,其中一些金融机构甚至把每一笔贷款都送去CMHC投保,以便在需要资金时立刻将持有的按揭贷款出售。借款人首付款超过20%的贷款,保费费率较低,由这些机构自己承担了,因此借款人不知情。

从上述情况我们可以了解到,为什么在加拿大只有大银行才有新移民按揭项目,为什么留学生等非加拿大居民可以在大银行拿到正常利率,而在小的金融机构得到的利率较高。小的金融机构缺乏资金实力,很难将一笔按揭贷款持有至到期,如果出售,按揭贷款的质量必须符合CMHC制定的收购标准,但新移民、留学生身份等按揭贷款因不符合收购标准,无法出售给CMHC的,原因是CMHC只收购有收入的借款人的按揭贷款。

值得注意的是,一些B类金融机构确实承做不符合CMHC收购标准的按揭贷款,但是利率非常高。如果你正持有留学生签证、访问签证,以及难民纸,最好直接向加拿大的五大商业银行咨询。如果有人在媒体上自称能够为上述借款人“解决困难”,最好要问清是哪家贷款机构的产品,利率是否超出正常市场利率很多。一些不良中介将上述非居民的借款人介绍给B类贷款机构,从中赚取高额佣金。最近笔者遇到一位在三年前被中间人介绍给某信托投资公司,支付了3年6.95%高利率按揭贷款的消费者,3年间共支付本息合计9万元,其中本金只有1.8万。3年前,2007年,5年期固定利率贷款的水平只有5.7%,而这位当时还是留学生身份的消费者,3年的固定利率就高达6.95%。

加拿大的按揭贷款(违约)保险制度对加拿大住房贷款,乃至房地产市场有着举足轻重的影响。2010年4月19日实行的房贷新规则就是由CMHC制定和实施的,从效果上看,已经成功地完成了加拿大房地产市场的“宏观调控”。

了解和善用住房保险制度,可以让消费者早日圆住房梦,甚至会有投资收获;不明就里,则很容易受骗上当。希望本文所列举的两个例子能对广大消费者有所启发。

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