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加拿大买房须知:住宅相关的税务问题

2016-03-07 09:17:42  来源网站:LeeCA  点击次数:

在加拿大,纳税人可以通过申请一套自己拥有的住宅作为自用住宅(Principal Residence)来享受税务优惠。但在申请之前,纳税人应详细了解以下住宅的相关知识。

1. 自用住宅的定义

加拿大税法中规定,纳税人可以将其或其配偶、法定伴侣、前任配偶、孩子拥有并居住的房屋申请为自用住宅。1982年以后,在一个纳税年度中,纳税人及其家庭只能拥有一个自用住宅。例如,纳税人及其配偶拥有两个住所,在1982年之前,纳税人和配偶可以提供材料,证明住所不是被夫妻共同拥有而分别申请一个住所为其自用住宅。但从1982年开始,夫妻和其未婚的孩子只能申请一套房屋为其自用住宅。

需要注意的是,纳税人尽量不要将在中国的房屋申请为自用住宅。尽管税法允许纳税人申请不在加拿大的房屋,但当纳税人出售该房屋时,将要对收益纳税。

2. 自用住宅的税务优惠

在加拿大税法中,除出售自用住宅、特定类型的捐款、成本低于1000加元且以1000加元以下出售的资产外,纳税人销售其他所有资产,都要对获得的收益(capital gain)纳税,并且如果纳税人的资产的售价低于成本,产生的亏损通常不能抵税。

如果出售的自用住宅只有在部分纳税人拥有的年度中被申报为自用住宅,纳税人需要使用下列公式计算可以减税的收益(Principal residence exemption)。

可以减税的收益=(申报为自用住宅的年数+1)* 出售获得的总收益/ 拥有的总年数

3.住宅的用途改变时的相关税务政策

税法中规定,房屋的使用用途改变即为出售(deemed disposition),是一种纳税人以市场价格售出房屋并立即以市场价格购回的行为。

如果纳税人将房屋的用途又自住改为以获得收入为目的,例如出租,纳税人需要对资本利得进行纳税。资本利得为用途变更时的市场价格与原始成本的差额。但如果房屋为纳税人的自用住宅,纳税人可以申请减税。另外,如果在1984年之后,纳税人没有申报过该房屋的资产减值准备(Capital Cost Allowance),纳税人可以在用途变更的当年申请递延资本利得。在提交申请后,原本为自用住宅的房屋可以在未来四个纳税年度中继续被申报为自用住宅。如果用途改变是因为纳税人或其配偶、法定伴侣的工作地点改变而不得不搬离并出租自用住宅,如果旧住宅到工作地点的距离比新住宅远40公里以上,旧自用住宅可以在至少四个纳税年度被继续申报为自用住宅。

例如,在2006年,纳税人的工作地点从Mississauga变更到North York,因此纳税人决定出租1996年购买的并一直居住的自用住宅,并租住了位于North York的公寓。在2012年,纳税人出售了Mississauga的房屋。另外,纳税人从未申报过资本减值准备。如果纳税人没有在2006年申报,并被认为在2006年,纳税人就以市场价值出售了并购回了Mississauga的房屋并使用了自用住宅的减税政策,在2012年出售时,基于2006年的市场价值,纳税人需对收益进行纳税;如果纳税人在2006年申报了,则用途变更不被认为是出售行为,在2012年出售时,应基于原始的购买价格计算纳税人的收益。在减税政策中,纳税人自己申报自用住宅的年数为6年,在之后的六年,房屋也满足自用住宅的条件,因为全部的收益都可以不缴税。

如果房屋的用途从为获得收入变更到自用,则也产生了收益,纳税人也可以通过申请递延收益直到房屋最终被出售。

另外,以下几种出租自用住宅情况可以不被看做房屋用途变更,从而不需要在房屋出售或停止出租时申报收益:

(1). 出租的部分相对于整个房屋来说很小;

(2). 纳税人没有进行房屋结构上的变更以使房屋更适合出租;

(3). 没有对出租的部分申报资产减值准备。

作者:Flora Fu

邮箱:[email protected]


 

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