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加拿大房贷的种类与特点——固定利率篇

2010-06-07 08:40:24  来源网站:我住加拿大  点击次数:

固定利率住房贷款在中国很少见,但加拿大消费者却偏爱固定利率。据统计,现有余额的住房贷款中,超过68%的消费者选择了固定利率按揭贷款。在中国,固定与浮动利率相差悬殊,虽然消费者不喜欢浮动利率贷款的风险,但更难接受过高的固定利率。相差悬殊的原因是人民币缺乏利率掉期衍生工具,银行只好把利率风险转嫁给消费者。在加拿大,商业银行承做了固定利率贷款后,可以在货币市场上通过衍生工具,将固定利率资产转换为浮动利率资产,从而保证一定的利差。一些中小按揭贷款公司,干脆把按揭资产卖给CMHC,也可以规避固定利率资产带来的利率风险。上述转换,在加拿大这样金融发达的国家里,成本很低,因此,我们看到的浮动利率与固定利率相差不大。既然浮动与固定利率区别不大,为什么不是所有人都选择固定利率呢?这就要从加拿大固定利率房屋贷款的种类和特点进行分析了。

固定利率按揭贷款大致可以分为:开放式,封闭式,以及可转换式,其中,封闭式固定利率贷款最受欢迎。开放式固定利率贷款通常利率较高,期限较短,主要适于炒卖房产等投资活动。另外,有些消费者在贷款到期后忘记续约,银行一时又难以联系到借款人,就会把已经到期的贷款余额按照短期开放式利率贷款计息。可转换式固定利率贷款,适用于借款人一时难以决定贷款期限,做出的临时性选择,借款人在贷款期内可转成其他期限的浮动或固定利率贷款。与上述两种灵活性较强的固定利率贷款相比,固定封闭式利率住房贷款的利率最低。封闭式,顾名思义,在贷款到期前,如果全部清偿本息,银行会科以罚款。

很多人选择固定利率,是因为在一定时间内不必担心利率的变动,求个peace of mind。其实,情况并非如此。如果在2007年甲选择了5年封闭式固定利率5.7%,乙选择了5年浮动利率5.3%(P-0.9%),那么甲在过去两年多的时间里应该是如坐针毡,而且至今仍在考虑,该不该break合约,从新来过。如果现在重新选择,就面临一个问题:罚款。需要说明的是,加拿大不同种类的住房贷款,有不同的罚款计算方法。浮动利率贷款如果违约,罚款计算方法只有一种——三个月利息;固定利率贷款如果违约,罚款计算方法有两种——3个月利息和IRD,最终罚款数取两种算法结果的高值。IRD的意思是Interest Rate Deferential,计算方法是按照贷款余额乘以所剩时间,再乘以当初和现行利率的差。下面是一个用IRD方法计算罚款的例子。

· $100,000 5-year fixed rate mortgage

· Rate = 6.5%

· Mortgage broken after 3 years

· Prevailing rate = 5% *

IRD Compensation $100,000 x 1.5% x 2 years = $3,000

由于固定封闭式按揭贷款的罚款有可能很高,如上例,如果贷款金额是50万,那么罚款会高达1.5万元。因此,消费者在选择贷款期时要格外小心。如果无法确定什么时候搬迁,或家庭添人进口需要换房子,最好不要选择太长期限的封闭式固定利率贷款。另外,在利率高企的时候,尽量避免锁定长期的固定利率。

房贷固定利率的变动与加拿大政府债券收益率成正比。下面是过去一年内五年期加拿大政府债券收益率的走势图。2009年6月和11月的两次急升,导致了房贷利率的加息。债券收益率,与债券的供求关系,加拿大GDP,就业率,通胀率等因素有关。加拿大经济状况越好,政府发债越少,利率就越高。随着经济逐步走出低谷,加息的脚步会越来越近。

目前,各档期的固定利率都处在历史最低点,无论选择多长的贷款期,都比历史上其他时候更受益。下面我们类比一下目前一年、三年和五年的固定利率特点:

1、一年期固定封闭式利率:利率最低,在贷款初期,本金较大时,月供中用于偿还本金的比例最大,因此本金下降最快。利率锁定虽然只有一年,但明年续约时可以选择浮动利率,届时,如果央行已经加息,相信浮动利率的标价会更好,有可能出现P减0.3%,0.4%,0.5%...

2、三年期固定封闭式利率:利率介于一年和五年利率之间,三年到期后可以选择短期固定或长期浮动利率。

3、 五年期固定封闭式利率:锁定利率时间最长,且处在近十年来最低点。相比一年期固定利率高1.5%,贷款初期利息支出较大。这是一种最稳妥和保守的选择。

消费者在选择固定利率按揭贷款时,还要考虑各银行提前还款的条件。加拿大一类商业银行中,固定利率贷款允许提前还款额度最大的是每年20%提前还款便利,最小的是10%。去年4月,有为地产经纪朋友找我帮忙解决他客户的罚款问题。这位客户刚刚被解雇,无法维持房贷供款,被迫卖房,当时房价很低,仅卖了20余万,由于客户当初选择了五年固定封闭式住房贷款,还有三年多才到期,因此,银行罚款高达一万多。我建议这位客户找朋友先借钱,在卖房前利用提前还款的额度,把本金降下来,从而降低罚金。但不幸的是,他选择的银行最多允许每年提前还款10%,因此罚金也只能相应地降低10%。

住房贷款的选择,关系到家庭未来几年的财务状况和生活质量。所以,不仅要考虑当下,更要考虑未来一段时间的家庭计划。无论是利率还是贷款特性的选择,要以适合自己家庭情况作为首要考虑因素。通常情况下,利率与产品灵活性成反比。华人消费者在选择贷款种类和银行时,太过注重利率,所以经常会得不偿失。贷款金额30万元,25年还款期,5年固定利率3.70%与3.69%之间5年的利息支出仅差142元。为了这点可以忽略不计的差别,放弃选择灵活性强的贷款产品,并不是明智之举。

个人观点仅供参考。

作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089

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