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加拿大地税知识:各地房地产税率综合比较

2015-04-16 01:55:30  来源网站:财富人生  点击次数:

在加拿大日常生活中,房产税(或称地税)是必须缴纳的税款之一。很多加拿大移民最初缴纳房产税时也会心存疑惑,不知道这笔钱花得是否值得。但随着时间的推移,大家却都觉得,缴纳房产税变得越来越心甘情愿。有朋友说加拿大买房房产税高。其实不然,这主要取决于你所挑选的房产类型和所选城市。

房产税是地方政府的主要财政收入之一,房地产的持有人必须按年度缴纳房产税。但和国人所知的不同,加拿大征收房产税的目的是为了提供市民服务,与房地产价格调控没有任何关系。加拿大各级政府机构的规模普遍很小,权力也非常有限,主要功用就是为市民提供公共服务。市区街道、甬路、路灯、街牌标志、雨水排水等道路设施,以及消防、垃圾回收处理、污水处理等市政设施,房产税的目的就是用于这些设施的修建和维护。

房产税的额度是根据每年度的实际开支制定的。市政府首先要制定一份全年的详细预算,经市议会讨论通过,重要的增加项目要举行听证,市民意见,然后再根据批准的年度预算,推算出每家每户应摊的份额作为缴税的依据。

由于每年市政府预算案通过的时间较晚,为了不影响政府运作,业主每年会收到两次税单,年初的一份税单给出这一年度预计应缴纳的房产税估计值;年中收到另一份税单,告知调整后的全年最终缴税额。

在业主收到的税单上,详细列出了各种项目明细,如废品回收处理、城市消防改造和垃圾处理等,让每个纳税人掌握市政开支的情况,清楚自己缴纳的每一分钱用在何处。还有一点要特别注意,加拿大房产税征收对象是拥有土地、房产的业主,而不是承租人,租客是不承担任何房产税或物业税的。

正是由于加拿大房产税征收的公开、透明,以及政府利用所征税金为市民提供的诸多便利服务,人们在加拿大缴纳房产税才会越来越心甘情愿。

出人意料,温哥华的房地产税率全国最低

根据加拿大地产协会(Real Property Association of Canada,简称REALpac)对加国10个大城市的研究显示,温市的商业物业税率,在10个城市中第二低,而住宅物业税率更是最低。

不过,须留意的是,温哥华住宅价格乃全国最高。REALpac报告指出,在温哥华,住宅物业税率为每1,000元物业估价的3.68元。而商业物业税率则是每1,000 元估价的15.91元,这比全国平均住宅物业税率的9.51,及平均商业物业税率的24.25为低。

商用物业税是私人住宅4倍

报告又说,在温哥华,商业对住宅的物业税比率为4.33,意思是指,零售铺面或办公大楼租客或业主,他们所缴付物业税,为住宅物业业主的4倍以上。这比率紧随蒙特利尔之後,并较加西主要城市爱民顿的比率2.46及卡加利的比率2.63高出许多。但是,温哥华该比率较一年前已经下降0.4%。

温税率低因物业价格极高

专业房地产估价及顾问服务公司Burgess Cawley Sullivan & Associates Ltd指出,要留意的是,温哥华之所以收取较低的税,主因温哥华拥有全国最高的住宅物业价格。

同样地,温市商业物业的价格也属全国最高之列。

举例说,在沙省的里贾纳(Regina),住宅业主每1,000元估价支付13.69元,这较温哥华高逾3倍,但在今年8月,里贾纳的平均房价为29万元,而温哥华却是76万元。

加拿大房地产税全面解析

在加拿大政府统一制定的财税政策下,各省及地方政府可以自主开征房地产税。但在全国范围内并没有统一的房地产税税率,这是因为房地产税是地方税种,税率由省或地方政府根据本地区财政情况制定。

每年初,地方政府财政治理部门都要对本年度财政总支出作出预算,再以此减去房地产税以外的其他收入,其差额部分就是本年度房地产税纳税总额。然后再依据应纳税总额和本辖区内应税房地产评估价值总额之比例,来测算出当年房地产税率。例如,安大略省就是由地方议会参照通货膨胀情况,分7种类别按年确定房地产税率,并规定居民房地产税适用低税率,而经营性房地产适用高税率。一般来说,商业和工业房地产的税率是居住房地产税率的2倍~3倍。

在安大略省,房地产税纳税人通常一年之内交纳两次房地产税。年初纳税人通常只上缴约该年度房地产税总额的50%。等到年中时,地方政府会对本年度所需要的剩余财政总支出重新进行核算,从而确定房地产纳税人所要负担的剩余税款。每年政府都要出具详尽的关于房地产税征收的报告,并向社会公开,接受公众的监督。这些征税与服务相一致的做法,深得民心,有利于促进房地产税征管工作的良性互动和稳健发展。

对一个住宅评估时,政府会将所有影响市场价值的因素都要考虑周全。以下5大要素通常占了物业价值的85%:房屋的地点、房屋的建筑面积和使用面积、建筑年龄、建筑质量以及是否进行了重大的改建、装修和加盖。其他影响房产价值的因素包括:卫生间的数量、是否有壁炉、地下室是否已装修、车库数量/面积、是否有游泳池、暖气和空调的类型等。另外,交通模式、是否靠近街角、是否靠近高尔夫球场、铁路地铁、主干道路、以及周边绿地面积大小等也对物业价值有一定影响。

市政府会把所辖地界里所有房产估价总值作为计税基数,但所有房产不包括医院、学校和教堂。用市政府的年度财政预算除以计税基数,所得即为税率。用您的房产估价乘以该税率所得就是您所要交的房产税。举例说明:某市的房产估价总值为$10,000,000,明年的市政预算$200,000,用$200,000/$10,000,000等于0.02或者2%。假如您的房产估价为15万加元,那么您明年的房产税为$150,000x0.02等于$3,000。市政的年度财政预算实际上是由两部分组成的:市政部分和教育部分。市政部分是由该市计算出来的,而教育部分是由省政府制定的。

房屋的价值:可以参考同小区邻居的房屋价值和同小区内房屋的实际销售价格来对比。

如果您对自己收到的房产税评税通知书有异议,可以向市政房产评估公司申请进行复议。具体的联系电话、传真、邮件地址、网页等在您的房产税评税通知书的底部都已详细列明。该复议是免费的,无需支付任何费用。

加拿大各主要城市房地产税(2014)比较

Calgary 卡尔加里

据估算商业地产税每$1,000应缴地税$14.11

据估算住宅地产税每 $1,000 应缴地税 $6.10

据估算卡尔加里是加拿大商业地产地税最低的省份

Vancouver 温哥华

据估算商业地产税每$1,000应缴地税$15.91

据估算住宅地产税每 $1,000 应缴地税 $3.68

地税三年呈相对稳定状态

Edmonton埃德蒙顿

据估算商业地产税每$1,000应缴地税$18

据估算住宅地产税每 $1,000 应缴地税 $8.01

住宅地税相比2013年赠长了2.5%

Halifax哈利法克斯

据估算商业地产税每$1,000应缴地税$34.02

据估算住宅地产税每 $1,000 应缴地税 $12.11(较高)

Montreal蒙特利尔

据估算商业地产税每$1,000应缴地税$37.12

据估算住宅地产税每 $1,000 应缴地税 $8.27

蒙特利尔地税连续第十年呈上升趋势

据估算蒙特利尔是加拿大商业地产地税较高的省份之一

Ottawa 渥太华

据估算商业地产税每$1,000应缴地税$30.41

据估算住宅地产税每 $1,000 应缴地税 $11.27

据估测从2013-2016年间地税将不会有太大波动(稳定)

Regina里贾纳

据估算商业地产税每$1,000应缴地税$21.37

据估算住宅地产税每 $1,000 应缴地税 $13.69

据估算萨斯卡通的Regina是加拿大住宅地产地税较高的省份之一

Saskatoon 萨斯卡通

据估算商业地产税每$1,000应缴地税$17.62

据估算住宅地产税每 $1,000 应缴地税 $12.58

据估算萨斯卡通是加拿大商业地产地税最低省份、住宅地产地税较高的省份之一

Toronto 多伦多

据估算商业地产税每$1,000应缴地税$28.98

据估算住宅地产税每 $1,000 应缴地税 $7.23

多伦多地税近11年呈下降趋势

Winnipeg温尼伯

据估算商业地产税每$1,000应缴地税$25

据估算住宅地产税每 $1,000 应缴地税 $12.13(较高)

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