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穷的就剩下房子!“贫困”老人因地税和政府干仗

2016-09-20 02:37:09  来源网站:理财人生  点击次数:

房价飞涨,有人欢喜有人有,这次轮到有房子的人们也郁闷,特别是其中的收入较低的老年人。多伦多一位67岁的老人,每年领取18,000政府的养老金,再加上其他收入每月总收入4,381元,支出却高达5,671元。

她继承了父母的房产,但是却无力支付房屋地税,因此,她引用多伦多的一项法律规定,称自己处于患病和极度贫困状态,要求政府减免或全部免除年度地税,这已要求被多伦多市政府拒绝,她不服判决,继续向安省政府提出上诉也被驳回。

政府从房地产获利颇丰,到底该不该减税?

近几年多伦多房地产市场的火热,政府从土地转让税中获得大量额外收入。面对一个无力支付地税的老年退休人员,省市两级政府都无情的拒绝了她要求减免地税的要求,这是否有些冷漠呢?其实,政府目前没有能力减免地税。多市预算主管克劳福特(Gary Crawford )表示,多市支出增长速度比收入增长速度更快,市府需要使用土地转让税的收入填补预算的短缺。

虽然这几年政府从房地产市场已经相关的税负方面获得大量收入,但是政府的支出也大幅提高,因此政府依据处于赤字经营的局面。一些经济学者呼吁,多伦多市政府应参照石油省份的案例:过去阿尔伯特省依靠石油收入多么风光,一朝石油价格暴跌,省政府立即陷入财政困难。如今的房地产的收入虽高,但也如同石油收益般并非长期稳定的来源,因此应该趁房地产市场好的时机,建立起储备基金,为将来房市转淡做好准备,否则政府一味透支,将来会陷入石油省份同样的困境。

政府花钱刺激经济,已是主流政策,无法逆转

目前各国政府都采用凯恩斯式的政策,政府扩大开支刺激和带动经济,是普遍被认同的做法。如果可以任意减免地税,政府缩减开支,实际上是变相的紧缩政策,与加拿大的经济环境和经济方向不符。

反之,政府如果可以体恤民情,减免税负,紧缩开支,这样做虽然可以逐步实现预算平衡,但是可能对经济造不利的影响。没有政府花钱刺激经济,加拿大可能面临经济放缓,失业率上升,这同样能造成房市冷却,这是大家都不愿意看到的结果。

如果政府减少花钱、紧缩开支的想法不现实,那么,维持政府不断花钱的基础就是借贷和增加税负。

谁在挨饿报告,凸显老年人困境

加拿大食物银行今天公布的年度报告 “谁在挨饿”(Who’s Hungry)显示,去年四月至今年三月的一年间,领取免费食物的45岁以上中老年人的比例上升至35%,一名56岁的老年人在接受采访时表示,在她这个年龄,一旦失去工作,就很难再找到工作。我也没有想到,会走到今天的地步。

加拿大就业数据今年以来出现逆转,美国经济连续在2016年每月创造16万个以上的就业岗位的时候,加拿大确实另外一番景象,截止到本月,合计丧失全职工作32000个。就业市场的困难,使得许多下岗的45岁以上中老年人,难以找到适合自己的位置。

在这样的情况下,如果政府不积极利用财政政策刺激经济,明年的食物银行老年人领取的比例又会出现上升,在食品加工不断上涨的时候,大量的需求给社会福利山大的压力。

要求政府减免地税,自己却住在大房子里,看着房屋升值偷偷乐?肯定有不少朋友觉得这种做法有失公允,卖掉房子换到大笔的现金,成为真正的富人多好啊!

其实,说起来简单,做起来并不容易。许多老人在多伦多市里居住习惯了,每天打理一下花园,遛遛狗,与熟悉的邻居聊聊天已经成为其退休生活的一部分,卖掉房子搬走,等于把按部就班的生活全部毁了。

不过别难过,金融机构看到这个难题,提出一项计划,反向按揭,让老人可以拥有自己的生活,照样用房子升值带来的财富,对于一些老人而言,他们可能比自己想象的要富有。

反向按揭, 允许老年人通常在接近退休的时候,可以最多将房屋权益的55%置换成现金。与HOME EQUITY LINE OF CREDIT 不同,REVERSE MORTGAGE 通常情况下不需要定期还款,除非将物业出售或是屋主去世后才需要一次归还。

老年人需求旺盛,私人股权趁机盈利

人口老龄化,越来越多的老年人都属于这种现金上贫穷,但是房屋上富有的阶层。

加拿大的REVERSE MORTGAGE 并不缺乏市场,过去的上市公司HOMEQUITY 作为加拿大唯一能够提供REVERSE MORTGAGE 的公司,经营情况一般,并没有获得资本市场足够的认可。在2012年下市,HOMEQUITY 以1.38亿加元的价格卖给私人股权BIRCH HILL,在完成私有化之前,该公司拥有9000个反向合同,总的信贷额度达到了12亿加元。

私人股权如何赚老年人的钱呢?看看SLEEP COUNTRY 的例子就知道了。

Birch Hill是一家典型的寻找增长潜力的私人股权公司,收购的对象都是中型企业,(估值在3000万到6亿加元)。Birch Hill在2008年以3.56亿的价格,收购了SLEEP COUNTRIES INCOME FUND,其实就是平时我们看到的Sleep country Canada的上市公司。

七年的私人股权的运作后的2015年,Sleep country Canada再一次登录TSX,去年进行了两轮上市融资,第一轮IPO募集资金达到3亿,一共出让了1765万股,而到了年底又一次进行一轮融资(SECONDARY OFFERING)以再次募集资金 1.85亿,一共出让了1000万股。两次容易一共集资4.85亿加元,BIRCH HILL通过上市融资后赚取利润的同时,还拥有公司18.9%的股份,依旧是公司的大股东。

Head I win, Tail you lose, 房价涨,房价跌,老年人都受伤

虽然反向按揭公司业务的增长前景长期看好,但是这些却是基于一个前提:加拿大会有越来越多的像本文提到的,住在大房子里的低收入老年人。

看看反向按揭的流程,多少上下游职业因而受益。

笑容满面的老年人,当您签字画押,把终身工作获得的房产抵押给按揭公司时候,还能笑的那么灿烂吗?

每月虽然不用支付利息,但是利息却是利滚利增长的,由于本金和利息不断累积,如果累积的贷款总量超过了房屋的市值,那么很有可能会面临MARGIN CALL,失去唯一的资产。

在一个低利息的时代,欧洲的许多国家都出现负利率,但是反向按揭的利率却出奇的高,老年人解开自己房屋财富宝藏的时候,高额利息的支付,就是给众多私募股权的财富添砖加瓦。总之,房价涨,房价跌,低收入的老年人都受伤。

(本文不做投资建议,市场有风险,投资者慎入)

美国建筑上协会指数创一年来新高

美国住宅建筑商协会(NAHB)发布的数据显示,美国9月衡量房屋建筑商信心的NAHB房产市场指数季节调整后为65,较上个月增加6。

这一数据创2015年10月来最高。这一数据被作为房地产市场的领先指标,毕竟建筑商对市场有信心才会开始投入新的的开发项目。

新建筑项目的引入意味着住宅供给增加,就业机会增长和原材料支出上升,中期利好美国经济。

(本文不做投资建议,市场有风险,投资者慎入)

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