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省HST自建豪宅 费用一览和省钱攻略

2010-09-28 07:46:14  来源网站:明报  点击次数:

安省和卑诗省都在今年7月1日开始实施合併税制HST,很多跟民众生活有关的项目都由塬来只交5%的GST,变为提高至13%(安省)和12%(卑诗省)的HST,其中对民众影响较大就是购买新屋,分别比塬来增加了8%(安省)和7%(卑诗省)的税费。购买新屋,动辄几十万甚至过百万,这对购买新屋的人来说无疑是一笔很大的开销,于是,有人就自建新屋来节省几万甚至十几万的税费。

李威廉新屋大致费用一览表

购入时地价:52万

拆屋挖地费:2万

设计测量费:8,000元

市政费用:2.7万

建筑费:345,000元

总计大约:92万


无独有偶,在李威廉新屋旁边的一所一年新的房屋正在叫卖,房屋面积4,000呎,目前叫价140万。呎价为350元,这也是温哥华东区较新房屋的行价。换句话说,李威廉的新房如果直接买回来的话,大致在120万左右。而他自己建,连HST在内,省了25-30万。

HST的推行,因对民众的生活造成了很大的影响,引起了广泛的反对,有鉴于此,安省和卑诗省都将首次购买新屋的HST作出煺税额度的决定,安省的煺税额度上限是40万的房子,卑诗省则是52.5万。也就是说,在安省,买家首次购买40万或以下的新屋,可获最高24,000元的HST煺税;在卑诗省,则是购买52.5万元或以下的新屋,可获最高26,250元的HST煺税。虽然如此,目前大多地区独立屋大多超过40万,而在大温地区,平均屋价已逾60万,煺税相对而言微不足道。

于是有人就採取自建新屋来应付HST。安省註册建筑师和设计师顾葆刚认为,时下自建新屋是一个比较好的时机,首先是目前经济环境不是太好,房价的走向也不是十分明朗,加上HST的推行,无疑加重了民众购买新屋的顾虑,但对于希望住上新屋的人来说,自建新屋就没有那么多困扰了。顾葆刚称,相对于购买新屋,自建新屋可以省下大约20%(包括HST)的费用。

温哥华的李威廉称自己就是为了省十来万的HST而自建新屋住,下面是他的经验之谈。



购买二手屋 推倒重建

根据规定,购买二手房不在HST的徵收範围内。于是哈尔滨来的李威廉在温哥华东区买了一座旧独立屋,该屋座落在一块拥有永久地权的 50呎X122呎的标準地上。他把旧屋拆除了重建。

要建新屋,首先要得到市政府的批準。李威廉说,对于房屋形式和呎寸,各市政府都有不同规定,有的区域对外观、高度有严格规定。所以要特别留意,否则费时费力,最后还不一定拿到许可证,却拖延了批準的时间。比如温哥华市政府的审批通常要3至4周,但如果牵涉到区域内外观、式样、高度等塬有规範方面的改动,可能会长达六个月甚至一年。

李威廉表示,他自己为了让成本容易控制及方便管理,就採用工艺比较成熟的,在温哥华东区较为流行的维多利亚简化式样。他的建屋申请经过四周获得温哥华市政府批準。

省HST之余 建屋成本控制至关重要

自建新屋,目的就是为了避HST而省钱,所以建新屋的成本就显得至关重要,否则成本控制不好,比新买的房子还贵,自然也就失去了省钱的意义了。

李威廉告诉记者,按照他的设计方案,新屋是带地库的独立屋,全屋面积3,500平方呎。设计格局为主层设起居室、客厅、厨房、书房,两全厕,计1,200平方呎;楼上4房4厕(均为套房)1,100平方呎;地库分2户型,其一为2室一小厅,全厕及洗衣房,700平方呎;其二为一室加上厨房,水热系统和热水炉在地库半层。受总层高限制,设计主层和二层楼底各高9呎,地库8呎。

房屋品质定位在中等水平,成本控制在110元/平方呎左右,总的建筑成本预算为40万左右。李威廉解释说,按大温地区的平均水平,建筑成本在每呎150元上下,而他之所以能够节省成本30%以上,是因为他在建房过程中组织合理,比其他的业主付出3倍时间和努力的结果。他提到一个事例,因为自己经常在工地,发现塬来僱请的监理在偷偷的收受分包商的佣金,所以他马上把对方解僱,避免了多花冤枉钱,毕竟羊毛出在羊身上。

自建新屋的关键:建商的选择

顾葆刚在提到自建房屋需要注意的问题时强调,选一个口碑好的建筑商至关重要。李威廉也以亲身的经歷,说明建商的选择,是自建房屋最重要的一环。

李威廉介绍说,自建住房通常和建商的合作方法有二种,一是全包给建商,完工后付钱收屋。这种方式省心省力,但缺点是所有的一切,包括材料的选购甚至房屋的品质你都很难控制,因为建商为了追求利润最大化,可能给你提供最低标準的材料。

第二种就是让建商做管理,制定工程进度,提供分包商供你选择。所有材料你自己购买,分包商为你提供同等品质下最优惠价格的材料。你自己监督每个环节的质量和进度,建商的管理费和分包工程及材料费由你分别支付。

这种做法的好处是你参与了整个建筑,能够了解整个建筑过程併更能控制建屋的质量,但这种做法的前提是你要有时间、精力、兴趣和一定的各方面基本知识。其缺点是可能会超出预算,因为在建屋期间也许你希望选用质量更好的材料。

李威廉表示因为想从中学到建屋的要领,他选择了第二种方式。他挑选的建商,虽然报价不是最低,但是却可提供较高层次的2-5-10年保障的公司。他认为这很重要,他说:「对于我来说主要考虑的是时间、成本的控制,以及规範质量管理。」他跟建商签订的建筑时间为7个月。目前工程进行了4个多月,房子已基本建好,正在进行紧张的内部和外部装修。

当记者问及建屋的费用是否在他的预算控制之中时,李威廉表示房子还没最后完工,具体的费用是否超支还不太清楚,但从目前情况看,基本还在预算中。

李威廉表示,他为了避开HST而自建新屋住的消息已经在朋友们中传开,有朋友还委托他替他们筹划推倒旧屋建新屋,推广建筑费用为每平方呎110元的经验。

专业人士如是说

为避HST而自建新屋的做法是否值得呢?多伦多太古地产(REMAX Crossroads Realty Inc.)的周姓经纪这样看,他说,为避HST而自建新屋的确可行,但其实这种方式从HST上省下的钱併没有想象中的多。因为在建屋的过程中,所购买的所有建筑材料里面已经包含了HST。自建新屋,如果从省钱的角度来说,应该是从材料的节省和人力的成本上去控制。目前,多伦多一般的建房成本每平方呎在150-200元之间,其中的差距就在于建材的选择和建屋者所花费的时间和精力上。李威廉的个案中,他之所以能比别人节省更多的建筑费用,是正如他自己说的,花费了相当的时间和精力来控制整个成本。

在周姓经纪看来,自建新屋的意义更多是在于你想在一个生活方便的老区住上新屋,但Builders(建商)不可能在这样的老区中建新屋,所以你只好自己建。省HST倒是其次了。

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